Egy új szolgáltató központ épül Vácegresen, amely a tervek szerint boltnak, postának, dohányboltnak, lottózónak, ATM-nek, csomagautomatának és közösségi funkcióknak is helyet adhat. A beruházáshoz kapcsolódó önkormányzati ingatlanértékesítés és a kivitelező hosszú távú bérleti joga azonban komoly sajtóvita tárgya lett.
Az Átlátszó az ügylet pénzügyi konstrukcióját és a pályáztatás hiányát helyezte írása középpontjába, miközben az önkormányzat szerint a cikk nem mutatta be megfelelően azt a helyi problémát, amelynek megoldására a beruházás megszületett.
Vácegresen egy olyan fejlesztés valósul meg, amely első látásra egyszerre ingatlanügylet, településfejlesztési projekt és egy régóta hiányzó helyi szolgáltatási rendszer kialakításának kísérlete. A mintegy ezer lakosú településen ugyanis évek óta nincs olyan élelmiszerbolt, amely a helyiek mindennapi szükségleteit megfelelően kiszolgálná, és több más alapvető szolgáltatás – például posta, ATM, dohánybolt, lottózó vagy csomagautomata – sem érhető el helyben.
A beruházás körül szeptember elején azonban vita alakult ki, miután az Átlátszó részletes cikkben vizsgálta az önkormányzat és a beruházó, a BDPST Building Zrt. közötti megállapodásokat. A lap szeptember eleji cikke komoly kérdéseket vetett fel a Vácegresen épülő szolgáltató központ és a hozzá kapcsolódó lakópark beruházása kapcsán. A cikk szerint az önkormányzat 336,1 millió forintért adott el területeket a beruházónak, miközben 325,4 millió forintért épül a szolgáltatóház, amelyet ugyanaz a vállalkozás 35 évig bérelhet. A lap a pályáztatás hiányát, a hosszú bérleti konstrukciót és a beruházó pozícióját is kifogásolta, több ponton pedig feltételes módban vetett fel további összefüggéseket.
A Vác Online most a helyszínre ment. Megnéztük, hol és hogyan zajlik a beruházás, beszéltünk a polgármesterrel, a beruházóval és a vácegresiekkel is. A helyszínen egy jóval összetettebb kép rajzolódott ki.
Vácegres határában már látszik a fejlesztés
Vácegres határában már látszik annak a fejlesztésnek a helye, amelyről az elmúlt napokban országos figyelmet kapó cikk jelent meg. Az egyik területen egy negyven építési telket magában foglaló lakópark előkészítése és kivitelezése zajlik, a település központjában pedig egy olyan szolgáltató központ épül, amelyben bolt, dohánybolt, postahelyiség, közétkeztetésre alkalmas konyha és rendezvényterem is helyet kap.
A Vác Online a helyszínen járt, megnéztük a beruházási területeket, megszólaltattuk a beruházót és a polgármestert, valamint helyi lakosokat is arról kérdeztünk, mit jelent számukra a fejlesztés.
Egy olyan, egymással összefüggő településfejlesztési koncepció körvonalazódik, amelynek egyik eleme a lakosságszám növelése, a másik pedig az ehhez szükséges helyi szolgáltatások megteremtése.
Mit írt az Átlátszó?
Az Átlátszó szeptember 4-én megjelent cikkének címe szerint „35 évig bérelheti az önkormányzati boltot a kivitelezője, aki lakóparkot is épít a faluban”. A lap azt írta, hogy a két projekt kivitelezője ugyanaz a cég, amely a szolgáltatóház bérleti jogát is megkapja 35 évre, és hangsúlyozta azt is, hogy a telkek értékesítését és a kivitelező kiválasztását nem előzte meg pályázat vagy versenyeztetés.
Az Átlátszó számítása szerint az önkormányzat 336,1 millió forintért értékesítette a három ingatlant, miközben a szolgáltatóház értékét 325,4 millió forintra teszi. A cikk a 35 évre szóló bérleti díj jelenértékét is kiszámolta, majd ebből arra jutott, hogy a két ügylet közvetlen pénzügyi különbözete mintegy 25 millió forint. A lap ugyanakkor azt is felvetette, hogy a beruházó a megvásárolt területet a közeljövőben továbbparcellázhatja, miközben az önkormányzat a bérleti díjhoz csak évtizedek alatt jut hozzá. Az írás azt is hangsúlyozta, hogy a szolgáltatóház egy önkormányzati beruházásból létrejövő épület, amelynek működtetési lehetősége 35 évre a beruházóhoz kerül.
Az Átlátszó tehát elsősorban pénzügyi és szerződéses szempontból vizsgálta a konstrukciót. A Vác Online azonban azt is megvizsgálta, mi van a számok mögött.
A beruházó: 40 telek, saját költségen kiépített infrastruktúra
A lakópark területén Nyiri Miklós, a BDPST Building Zrt. vezérigazgatója kalauzolta végig stábunkat. Elmondása szerint a most fejlesztés alatt álló terület már 2003 óta beépítésre szánt területként szerepel Vácegres rendezési tervében. A mostani önkormányzati vezetés két kisebb területrészt is belterületbe vont, illetve olyan, korábban önállóan nehezen hasznosítható szántórészeket kapcsoltak hozzá a nagyobb, háromszög alakú területhez, amelyek így egy egységes fejlesztési terület részévé válhattak.
A beruházó szerint a fejlesztés során 40 építési telket alakítanak ki. A telkek 550 és 800 négyzetméter közöttiek lesznek, és mindegyiken egyetlen családi ház épülhet. Társasházak építésére a területen nincs lehetőség – ez a beruházó szerint az önkormányzat és a polgármesteri hivatal részéről kifejezett elvárás volt annak érdekében, hogy a település falusias karaktere megmaradjon.
A fejlesztés azonban nem úgy valósul meg, hogy az önkormányzat eladja a területet, a beruházó pedig ezt követően egyszerűen parcellázza és értékesíti. A beruházó vállalása szerint saját költségén építi ki a teljes közműhálózatot, beleértve a csapadékvíz-elvezetést, a csatornát, az elektromos hálózatot és a közvilágítást. Emellett aszfaltozott utak és járdák is készülnek, amelyek később az önkormányzat kezelésébe kerülnek. Ez a szempont az Átlátszó által készített egyszerű pénzügyi összevetéshez képest lényeges többletinformáció.
Két 10 lakásos társasház is szerepel a tervek között
A helyszíni beszélgetés során Csányi János polgármester egy további, a település jövőjét érintő fejlesztési elképzelést is ismertetett. Elmondása szerint két darab, egyenként tízlakásos társasház építését is tervezik. A polgármester tájékoztatása szerint ezek a korábbi honvédségi területen már meglévő társasházak folytatásaként illeszkednének a környezetbe. A tervezett lakások a polgármester által ismertetett elképzelés szerint mintegy 48–50 négyzetméteresek lennének, és saját tulajdonú, saját célra használható lakásokként jelennének meg.
A társasházak tehát nem a most bemutatott 40 telkes, családi házas lakópark részeként szerepelnek. A két fejlesztési elem külön kezelendő: a lakóparkban a beruházó szerint családi házas telkeket alakítanak ki, míg a társasházi elképzelés a korábbi honvédségi területen kialakult lakókörnyezethez kapcsolódna.
A polgármester által ismertetett hosszabb távú fejlesztési elképzelések között a közösségi infrastruktúra bővítése is megjelent. Csányi János arról beszélt, hogy a beruházó egy játszótér kialakítását is felajánlotta a településnek, amelyet a vállalkozás saját költségén építene meg, a beruházási megállapodásban szereplő vételártól függetlenül.
A beruházó szerint a terület értéke éppen a fejlesztés miatt nőtt meg
Nyíri Miklós a Vác Online-nak azt mondta: a cikk szerinte nem megfelelően értelmezi a telek értékét sem. A vállalkozó állítása szerint a közvetlenül szomszédos, mintegy 50 hektáros erdőterületet hektáronként körülbelül egymillió forintos áron vásárolta meg, míg a Vácegres által értékesített, fejlesztésre szánt terület esetében az önkormányzat 336 millió forintos bevételhez jutott. A beruházó érvelése szerint tehát az önkormányzat által eladott terület értéknövekedése éppen az átminősítés és a fejlesztési lehetőség megteremtése miatt jelentős. A Vác Online által megismert interjúban a beruházó mindenesetre azt hangsúlyozta: szerinte a történetből nem lehet kihagyni azt az értéknövekedést, amely a fejlesztésre alkalmassá tett területnél létrejött.
A szolgáltatóház: nem egyszerűen egy bolt
A település központjában már a kivitelezés előkészítése zajlik. A beruházó tájékoztatása szerint az épületben egy mindennapi friss árut kínáló vegyesbolt, dohánybolt és postahelyiség kap helyet. Az épület hátsó részében egy 500 adagos konyha készül, amely szükség esetén a közétkeztetés ellátására is alkalmas lesz. Az emeleten rendezvénytermet alakítanak ki, amelyet a tervek szerint születésnapokra, esküvőkre és egyéb rendezvényekre lehet majd használni.
Az építkezés az interjú időpontjában az építési engedély véglegessé válására várt, miközben az építési területet már bekerítették, és az építőanyagok egy részét a helyszínre szállították. Vagyis a beruházás nem egy papíron létező, távoli elképzelés: a helyszínen ténylegesen megkezdődött az előkészítő munka.
Miért éppen 35 évre szól a bérlet?
Az Átlátszó egyik központi kérdése a szolgáltatóház 35 éves bérleti konstrukciója volt. A beruházó erre azt mondta: az Átlátszó szerinte nem mutatta be a konstrukció teljes költségét. A 35 éves bérlet ugyanis – érvelése szerint – nem egy már berendezett, működő üzlethelyiség használatát jelenti. A társaságnak saját költségén kell kialakítania a boltot, megvásárolnia és beszerelnie a hűtőket, kasszákat, berendezéseket, valamint kiépíteni és fenntartani az üzemeltetéshez szükséges infrastruktúrát. A vállalkozó becslése szerint ez további, nagyságrendileg 100 millió forintos beruházást jelent a társaság számára. A beruházó szerint további lényeges feltétel, hogy a 35 éves bérleti időszak végén a szolgáltatóházat ugyanolyan állapotban kell visszaadniuk az önkormányzatnak. Ez az elem azért fontos, mert a bérleti díj önmagában nem mutatja meg a teljes vállalkozói ráfordítást.
Miért nem jelentkezett más üzletlánc?
A beruházás egyik legfontosabb kérdése az, hogy miért éppen a fejlesztő vállalta a szolgáltatóház működtetését. A beruházó szerint az önkormányzat korábban több nagy országos üzletlánccal is tárgyalt. Ezek a vállalkozások azonban azt jelezték: akkor látnak lehetőséget Vácegresen, ha egyszerre teljesül két feltétel – legyen egy kész üzlethelyiség, és növekedjen a település lakossága. A beruházó szerint saját pénzből senki nem vállalta volna egy olyan üzlet és szolgáltatóház felépítését, amely egy alig ezerfős településen kezdetben akár nem is lenne rentábilis. A mostani konstrukció lényege ezért az ő értelmezésében az, hogy a lakópark és a szolgáltatóház egymást erősítő fejlesztések. Ha nő a lakosság, nőhet a helyi vásárlóerő. Ha létrejön a szolgáltatóház, akkor a növekvő településen helyben lehetnek elérhetők azok a szolgáltatások, amelyek jelenleg hiányoznak. Ez nem egyetlen beruházás, hanem egy egymásra épülő fejlesztési modell.
A polgármester a beruházó közösségi szerepvállalását is kiemelte
Csányi János a beszélgetés során nemcsak a beruházás szerkezetéről beszélt, hanem a Nyiri Miklós településen végzett munkáját és segítségét is méltatta. Elmondása szerint a beruházó több alkalommal vállalt olyan munkákat vagy nyújtott segítséget, amelyek közvetlenül a település közösségi és szociális életét érintik. A polgármester példaként említette a kulturális épület klimatizálását. Elmondása szerint az önkormányzat korábban mintegy 1,2 millió forintos ajánlatot kapott, míg a beruházó ugyanezt a munkát körülbelül 420 ezer forintos önköltségi áron vállalta.
Csányi János szerint a vállalkozó hozzáállására jellemző, hogy a településen nem kizárólag a beruházás közvetlen üzleti elemeiben gondolkodik, hanem olyan munkákban és felajánlásokban is részt vállal, amelyek a helyi közösség számára jelentenek segítséget. A polgármester szerint ezért a projekt teljes értékelésénél ezeket a vállalásokat és természetbeni hozzájárulásokat is érdemes figyelembe venni.
A BDPST név és az Átlátszó érdeklődése
A helyszíni interjú során Nyiri Miklós külön kitért arra is, hogy szerinte miért kerülhetett a vácegresi beruházás az Átlátszó érdeklődésének középpontjába. Ennek kapcsán a BDPST Building Zrt. nevére hívta fel a figyelmet. A vállalkozó szerint a cégnév hasonlósága miatt az újságíró először arra gyanakodhatott, hogy a vállalkozás a Tiborcz István nevéhez kötött BDPST csoporthoz tartozik. Nyíri Miklós ezt határozottan cáfolta: elmondása szerint a BDPST Building Zrt. nem része a Tiborcz Istvánhoz köthető BDPST csoportnak. Az Átlátszó cikke maga is kitért erre a hasonlóságra, és külön jelezte, hogy a BDPST Building Zrt. nem a Tiborcz Istvánhoz köthető BDPST csoport tagja.
Nyíri Miklós szerint azonban éppen a BDPST név és az önkormányzati vezetés politikai hovatartozásának említése alapján az a benyomása alakult ki, hogy az Átlátszó újságírója eredetileg egy másik történetet keresett, és végül nem talált olyan kapcsolatot, amelyre számított.
A vállalkozó az Átlátszó újságírójának megközelítését is bírálta. Állítása szerint az interjú során úgy érezte, hogy a kérdések egy része nem a beruházás pontos megértését, hanem olyan részletek megtalálását szolgálta, amelyekből kedvezőtlenebb értelmezés alakítható ki. Nyíri Miklós szerint a megjelent cikk több állítása feltételes módban szerepel, és szerinte a beruházás, valamint az önkormányzattal való együttműködés negatív színben való feltüntetésére törekedett.
A polgármester: „Nem az a cél, hogy vastagabb legyen az önkormányzat pénztárcája”
Vác Online a beruházással kapcsolatban Csányi János polgármestert is megkérdezte. A településvezető vitatta az Átlátszó által felrajzolt értelmezést. Szerinte a cikk több olyan következtetést tartalmaz, amely nem tükrözi a beruházás teljes hátterét. Különösen azt kifogásolta, hogy az Átlátszó a település várható „nyereségét” néhány tízmillió forintos nagyságrendben számolta ki. A polgármester szerint azonban az önkormányzat célja eleve nem az, hogy egy ingatlanügyleten minél nagyobb profitot termeljen.
„Nem az a célunk, hogy vastagabb legyen a pénztárcája az önkormányzatnak, hanem az, hogy a településen lakók érezzék jól magukat” – fogalmazott.
Csányi János arra is emlékeztetett: az önkormányzat már a szerződés aláírásakor 25 millió forintot kapott a beruházótól. Emellett a konstrukció része a négy közművesített telek, az infrastruktúra és a szolgáltató központ is. A polgármester szerint ezért a projektet nem lehet egyszerűen úgy bemutatni, hogy az önkormányzat eladott egy területet, majd abból felépített egy épületet.
A közmeghallgatáson és a faluban más a hangsúly
A Vác Online arra is kíváncsi volt, hogyan fogadták a fejlesztést a helyiek. A polgármester szerint a visszajelzések egyértelműen pozitívak. A helyiek ugyanis saját mindennapi életükben tapasztalják, mit jelent, hogy nincs helyben élelmiszerbolt. Egy kilogramm kenyérért is másik településre kell utazni. Aki friss péksüteményt szeretne, annak sok esetben előre kell rendelnie, hogy másnap legyen mit vásárolnia. A dohánybolt hiánya szintén rendszeres utazást jelent azok számára, akik ezt a szolgáltatást igénybe veszik.
A posta jelenleg csak korlátozott formában, postakocsival érhető el. A polgármester szerint a tervezett szolgáltatóház egyik célja éppen az, hogy a vácegresieknek ne kelljen minden alapvető ügy miatt más településre utazniuk.
A helyieket is megkérdeztük
A Vác Online a településen élőket is megkérdezte arról, hogyan látják a beruházást, és mit gondolnak az Átlátszó cikkéről. A megszólalók egyike arról beszélt: az idősebbeknek és a többgyermekes családoknak különösen nagy könnyebbséget jelentene, ha az alapvető élelmiszerekért, postai szolgáltatásokért nem kellene rendszeresen Erdőkertesre vagy Veresegyházra utazniuk.
Egy másik helyi lakos úgy fogalmazott: „Sajnos olyan problémákba ütközünk, hogy kora reggel már nem lehet, mondjuk, egy kenyeret venni, tehát ez hatalmas fejlődés a falu életében.”
A helyiek által elmondottak alapján a beruházás számukra nem elsősorban ingatlanpiaci kérdés. Sokkal inkább arról szól, hogy végre helyben lehet-e majd megoldani azokat a hétköznapi ügyeket, amelyekhez jelenleg utazniuk kell.
A lakosságszám növelése sem mellékes cél
A beruházó és a polgármester egyaránt hangsúlyozta: a fejlesztések mögött egy hosszabb távú településfejlesztési elképzelés is áll. Vácegres lakossága jelenleg mintegy 970 fő. A beruházó szerint a település célja, hogy hosszabb távon elérje az 1500 fős lélektani határt. Ennek azért van jelentősége, mert egy nagyobb lakosságszámú település már olyan szolgáltatásokat is képes lehet fenntartani, amelyek egy ezer fő alatti községben üzletileg nehezen működtethetők. A szolgáltatóház és a lakópark ebben a modellben egymásra épül: az új lakók növelhetik a helyi keresletet, a szolgáltatóház pedig az új és régi lakók számára egyaránt helyben biztosíthatja az alapvető szolgáltatásokat.
Az Átlátszó a lakosság tájékoztatását is vitatta
Az Átlátszó cikkének egyik fontos felvetése az volt, hogy a beruházásról a képviselő-testület döntése előtt már megjelentek látványtervek és egyéb információk. A lap azt írta: a beruházóhoz köthető Ráday Corner Kft. Facebook-oldalán már január 3-án megjelent a fejlesztésről szóló bejegyzés, miközben a képviselő-testület csak április 16-án döntött a területek értékesítéséről. Ez önmagában azonban nem bizonyítja azt, hogy a képviselő-testület előre meghozott döntést hozott volna. A beruházó éppen erre hívta fel a figyelmet: egy nagyobb fejlesztés előkészítése szükségszerűen megelőzi a végleges önkormányzati döntést. Koncepciót kell készíteni, fel kell mérni a műszaki és gazdasági lehetőségeket, és azt is meg kell vizsgálni, hogy egyáltalán megvalósítható-e a projekt. Vácegres önkormányzata pedig korábbi nyilatkozatában konkrét dátumokat is megjelölt: január 7-én a polgármester nyilvánosan ismertette a fejlesztés tervét, április 10-én pedig újabb hivatalos tájékoztatás jelent meg, amely már a beruházó, a kivitelező, a tervezett szolgáltatások, a várható beruházási összeg és az átadás tervezett időpontját is tartalmazta.
Külön történet a borászat – mégis összekapcsolta az Átlátszó
Az Átlátszó cikke egy másik, Nyiri Miklóshoz kapcsolódó beruházást, a borászat fejlesztését is bemutatta. A lap azt írta, hogy ugyanazon a napon született döntés a HÉSZ módosításáról, amikor a lakóparkkal és a szolgáltatóházzal kapcsolatos ügyekben is határozatok születtek. A beruházó szerint azonban a két projekt nem azonos beruházás, és a borászat fejlesztését azért sem helyes összekapcsolni a szolgáltatóházzal, mert különálló vállalkozásról van szó. Nyiri Miklós ugyanakkor azt elmondta: vállalkozásai székhelyét a jövőben Vácegresre kívánja helyezni, amennyiben a fejlesztések megvalósulnak, ami az önkormányzat számára helyi iparűzésiadó-bevételt eredményezhet.
Nemcsak egyszeri bevételről beszélnek
A beruházó és az önkormányzat érvelésében egyaránt visszatérő elem a hosszú távú gazdasági hatás. Az önkormányzat korábbi közlése szerint a szolgáltató központban működő vállalkozások helyi gazdasági tevékenysége iparűzési adóbevételt generálhat, a lakópark pedig új lakókat és ezzel új adózókat hozhat a településre. A beruházó szerint ráadásul nemcsak a lakópark közművesítése történik saját költségen: az utak, járdák és a közvilágítás kiépítése is a vállalkozás feladata. A beruházás így a község számára nem csupán egy egyszeri ingatlanértékesítést jelenthet, hanem olyan infrastruktúra létrejöttét is, amelyet később az önkormányzat kezelhet.
A Vác Online helyszíni riportja alapján nem lenne szakmailag korrekt azt állítani, hogy az Átlátszó által felvetett valamennyi kérdés érdektelen. Az önkormányzati vagyon értékesítésének feltételei, a pályáztatás vagy annak hiánya, a 35 éves bérleti időtartam, a beruházó kiválasztásának módja és a szerződésben vállalt kötelezettségek jogos közérdekű kérdések. Ezeket érdemes megvizsgálni. Ugyanakkor ugyanilyen fontos, hogy egy ilyen vizsgálat során a beruházó összes vállalását, a közművesítést, az útépítést, az önkormányzatnál maradó ingatlanvagyont, a négy közművesített telket, az épület későbbi tulajdonjogát, a tervezett társasházakat, a játszótérre vonatkozó vállalást, valamint a szolgáltatások társadalmi hasznát is figyelembe vegyék. A helyszínen pedig az látható, hogy a beruházás nem csupán egy szerződésben szereplő konstrukció, hanem ténylegesen előkészített és részben már megkezdett fejlesztés.
A legfontosabb kérdés végül a vácegresieké
A Vác Online által megkérdezett helyiek reakcióiból az látszik, hogy a település lakói elsősorban nem a bérleti szerződés jelenértékét számolgatják. Ők azt látják, hogy jelenleg egy kenyérért, tejért vagy más alapvető élelmiszerért is utazni kell. Aki idős, annak ez fizikai teher. Aki több gyermeket nevel, annak idő- és pénzkérdés. Aki pedig alacsonyabb jövedelemből él, annak az utazás költsége közvetlenül a családi költségvetést terheli. A helyiek által elmondottak alapján ezért sokan nem azt kérdezik, hogy miért épül szolgáltatóház Vácegresen, hanem azt: miért nem volt már korábban is? Az egyik megszólaló szerint a faluban éppen azt várják, hogy minél hamarabb elkészüljön.
„Nagyon jó dolognak tartjuk, és nagyon várjuk, hogy lehetőség legyen, hogy ne kelljen más faluba vagy városba elmennünk, hogy az alapvető élelmiszereket be tudjuk szerezni” – fogalmazott.
Ez pedig egy olyan szempont, amelyet egy pénzügyi elemzés önmagában nem tud megmutatni. A Vácegresen látottak alapján jelenleg három különböző nézőpont találkozik. Az Átlátszó elsősorban az önkormányzati vagyon és a beruházó közötti pénzügyi konstrukciót, a versenyeztetés hiányát és a hosszú bérleti jogot vizsgálja.
Az önkormányzat azt hangsúlyozza, hogy egy régóta fennálló szolgáltatási hiányt próbál megszüntetni, miközben az épület önkormányzati tulajdonban marad, és a fejlesztéshez kapcsolódó infrastruktúra is a település vagyonát gyarapíthatja. A beruházó pedig azt mondja: a két projekt – a lakópark és a szolgáltatóház – csak együtt értelmezhető, hiszen a lakópark adhatja meg azt a lakosságszámot és vásárlóerőt, amely mellett a helyi szolgáltatások hosszú távon működtethetők. Addig pedig egy dolog már most biztos: Vácegresen egy jelentős léptékű településfejlesztés zajlik, amelynek hatásai messze túlmutathatnak egyetlen ingatlan-adásvételen.